بازار مستغلات ماهیّتاً پر نوسان است و این موضوع با تکیه بر مبانی نظری و داده های بازار مسکن قابل استنباط است. گرین (۲۰۰۲) بیان می کند توسعه بازار مسکن منجر به ادوار تجاری می شود و توسعه تجاری از نوسان بخش مسکن تبعیت می کند. بحران های متعدد در بازارهای مالی کشورهای مختلف از جمله بحران پس انداز و وام در امریکا، بحران دهه ۱۹۸۰ در آرژانتین، مشکلات بلند مدت اقتصاد ژاپن که گاهی از آن به نام افسانه زمین یاد می شود و بحرانهای آسیایی در تایلند، مالزی و کشوهای دیگر از آن جمله است. تردیدی نیست ریشه بحرانهای ذکر شده حباب قیمت املاک بوده است که به واقع ریشه در نقل و انتقالات شدید سرمایه به داخل کشور و به ویژه بازار املاک و مستغلات بدون توجه به ظرفیتهای اقتصادی و حاکمیت قوانین و مقررات منطقی و مستدل و نظام انگیزشی قوی داشته است. در مطالعات کیم[۷] (۲۰۰۰) و مرا و رنوآد[۸] (۲۰۰۰) تصریح شده که در بحران مالی آسیا بازار دارایی های غیر منقول نقش مهمی داشته است. انگیزه های تشدید بحران از طرف بخش حقیقی اقتصاد نیز تشدید میگردید، از جمله میتوان به ساخت و ساز بیش از حد معمول و مورد نیاز اشاره کرد. مطالعات نشان میدهد نوسان قیمت دارایی ها در میان کشورهایOECD تا اندازه قابل توجهی متأثر از تغییرات در بازار مالی و سیاستهای مرتبط بوده است. مطالعات ذکر شده در زمینه ارتباط بازار دارایی های غیرمنقول و ادوار تجاری به همراه ارزیابی تلاش سیاستگذاران در جهت کنترل بحرانها و وضع قوانین و مقررات شرایط مناسبی برای بررسی فراهم می آورد.
(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))
۱-۲- بیان مسأله
در سالهای ابتدایی هزاره جدید در اکثر کشورهای صنعتی، همچنین در کشورهای در حال توسعه تغییر و تحولات قابل ملاحظهای روی داده به طوری که رشد قابل ملاحظه نقدینگی یکی از نشانه های آن است. در افق زمانی مشابه، بسیاری از کشورها افزایشهای متوالی در قیمت مسکن را تجربه کرده اند. به عنوان مثال رشد قیمت اسمی مسکن در سالهای ابتدایی دهه ۲۰۰۰ در آمریکا (۷٪)، انگلستان (۱۳٪)، ایرلند (۱۲٫۵٪)، کانادا (۷٪)، اسپانیا (۱۴٫۴٪)، هلند (۸٫۷٪) فرانسه (۱۰٪)، استرالیا (۱۲٪)[۹] و همچنین دیگر کشورهای OECD افزایش شدیدی در قیمت مسکن داشته اند. قیمت مسکن نقش قوی و موثر در متغیرهای اقتصاد کلان بازی می کند. آیا قیمتهای مسکن به تقویت فرایند انتقالی پولی از مازاد نقدینگی به متغیرهای کلان کمک می کند؟ و به طور خاص، آیا نقدینگی جهانی به قیمتهای مسکن سرازیر می شود؟ (بلک، ارس و ستزر، ۲۰۰۸)[۱۰] حال سوالی که مطرح می شود این است که آیا رشد نقدینگی می تواند عامل افزایش قیمت مسکن باشد؟
بحران اقتصادی که هم اکنون کشورهای صنعتی را به شدت تحت تأثیر قرار داده و دامنه آن به اکثر کشورهای در حال توسعه رسیده با سرایت به مؤسسات بزرگ مالی، تبدیل به بحرانی فراگیر در بازارهای مالی شده و کاهش شدید قیمت سهام و سقوط بازارهای بورس را به همراه داشته است. ورشکستگی برخی بانکها و نهادهای مالی که نتیجه طبیعی این فرایند است موجب اضطراب و نگرانی در بازارهای مالی و کاهش شدید اعتبارات، رکود اقتصادی و افزایش بیکاری شده است. در چنین وضعی، خانوارها نسبت به آینده اقتصادی نگرانتر میشوند و سطح مصرف خود را به سرعت کاهش می دهند که این امر، تقلیل سطح فروش و کاهش سود بنگاههای اقتصادی را به دنبال داشته و زمینه را برای کاهش سرمایه گذاری و افزایش بیکاری فراهم می آورد و در یک کلمه بحران اقتصادی را تشدید می کند. علت اصلی بحران اخیر را باید در سه حوزه جستجو کرد؛ رونق کاذب بازار مسکن آمریکا، نوآوریهای مالی در اعطای وامهای رهنی پرخطر و فقدان نظارت کافی بر عملکرد بازارهای بورس و مؤسسات بزرگ مالی و سفتهبازان در بازار جهانی سرمایه (درخشان، ۱۳۸۷).
نقدینگی مهمترین متغیر پولی در اقتصاد کلان است که از طریق تعاملات حاکم بر تولید ناخالص ملی و سرعت گردش پول و نوسانات سطح عمومی قیمتها در معادلهای موسوم به تئوری مقداری پول تعیین می شود. آنچه مسلم است هرچه بازارهای پولی یک کشور گستردهتر و عمیقتر باشند، نهادهای تأثیرگذار بر نقدینگی نیز بیشتر خواهد بود. در حال حاضر نهادهای اثرگذار بر نقدینگی، بانک مرکزی، بانکهای دولتی و غیردولتی و مؤسسات اعتباری غیر بانکی (مردم و دولت) میباشند. اگرچه نقدینگی در فضای اقتصادی مبتنی بر تولید، فی نفسه عامل مثبت تلقی می شود اما در شرایطی که افزایش آن هیچ تناسبی با تولید ملی نداشته باشد، به تعبیر سنتی زمینه ساز ایجاد پول بدون پشتوانه یا پول سوزان است که به طور خودکار ارزش چنین پولی کاهش خواهد یافت. نقدینگی شامل دو جزء پول و شبه پول است. رشد بی رویه نقدینگی باعث رشد سریع تقاضا برای کالاها و خدمات شده و چون در کوتاه مدت عرضه کالا و خدمات محدود است این امر منجر به ایجاد تورم در اقتصاد می شود. کنترل حجم نقدینگی هدف نهایی کشورها برای رسیدن به اهداف کلان اقتصادی مثل ایجاد رشد تولید ناخالص داخلی، کنترل تورم، ایجاد موازنه در پرداختهای خارجی، حفظ ارزش داخلی پول و ایجاد اشتغال است. در واقع کنترل نقدینگی به عنوان وسیلهای برای رسیدن به اهداف کلیدی اقتصاد کلان است. بدین منظور حجم نقدینگی به گونه ای تعیین می شود که با حمایت از رشد تولیدات داخلی در حد ظرفیتهای تولیدی از بروز تورم جلوگیری نماید.
نقدینگی با انگیزه های متفاوتی وارد بازار مسکن می شود. بخشی از نقدینگی به انگیزه کسب و عایدی سرمایه و استفاده از تغییرات احتمالی قیمت مسکن و سایر دارائیهای جایگزین و بخش دیگری از آن تحت تأثیر تقاضای خانوارها برای تامین تقاضای سرپناه وارد بازار میشوند. در مقابل تقاضای نقدینگی مربوط به وجه سوداگری مسکن تحت تاثیر چند عامل قرار میگیرد:
ـ تغییر در ترکیب دارائی خانوارها در اثر ریسک و بازدهی
ـ انتظارات قیمتی در بازار دارائی
نوسان و نقل و انتقال شدید حجم نقدینگی در بخش مسکن یکی از معضلات این بخش است. در ابتدا منابع عظیم مالی، بنا به دلایل مختلفی که به طور عمده ناشی از رشد نقدینگی در سطح کلان است، به سوی بخش مسکن و به صورت تقاضای سوداگرانه سوق مییابند. در شرایط فقدان الگوها و کانالهای متشکل، ورود نقدینگی به تدریج حالت هجمهای به خود میگیرد. از آنجایی که فعالیتهای سوداگرانه تابع قانون بازده نزولی سود نیستند، سود در بخش مسکن همچنان بالا میماند، تا زمانی که اضافه عرضه در بخش به یکباره انتظارات را نسبت به سودآوری این بخش تغییر داده، منابع مالی را از بخش مسکن خارج کرده و بخش مسکن و به تبع آن اقتصاد کشور را با رکود مواجه میسازد. به این ترتیب فعالیتهای سوداگرانه در بخش مسکن موجب افزایش قیمت آن و افزایش قیمت، موجب تغییر انتظارات و پیآمد آن افزایش بیشتر قیمت می شود. این روند به همین صورت ادامه پیدا می کند، تا ناگهان بر اثر ازدیاد عرضه و فقدان تقاضای غیر سوداگرانه انتظارات معکوس شود و بخش مسکن وارد رکود شود. به دلیل اینکه بخش مسکن دارای بیشترین ارتباط پیشین با بخشهای اقتصادی است، با رکود بخش مسکن مجموعه اقتصاد به سمت رکود گسترده پیش خواهد رفت. مسئله مهمتر آنکه ورود و خروج نقدینگی با حداقل شفافیت همراه است و همین عامل می تواند فرایند تصحیح انتظارات در بازار را مختل سازد. اختلال در انتظارات موجب می شود که فرایند تصحیح خودکار انتظارات مدت زیادتری به طول میانجامد و همین امر شدت نوسانات را افزایش میدهد. با کانالیزه شدن جریان نقدینگی به سمت بازار مسکن، نهادهای سیاستگذار به سادگی میتوانند از این بازار به عنوان ابزار کنترلی نوسانات استفاده کنند ( یزدانی، ۱۳۸۲).
بدین ترتیب مطالعه حاضر نقش نقدینگی به عنوان یکی از مهمترین عوامل موثر بر قیمت مسکن را در کشورهای OECD و ایران مورد بررسی قرار میدهد و ارتباط نقدینگی و قیمت مسکن را در کشورهای ذکر شده تجزیه و تحلیل می کند.
۱-۳- ضرورت انجام تحقیق
یکی از عوامل اصلی رشد جهشی قیمت مسکن، تقاضای سرمایهای مسکن است که خود ریشه در مشکلات ساختاری اقتصاد کلان از جمله رشد شتابان نقدینگی و عدم ظرفیتپذیری سایر بخشهای اقتصادی برای جذب این نقدینگی دارد. در ادبیات اقتصادی نیز همواره از ویژگی بخش مسکن به عنوان ضربه گیر اقتصاد یاد شده است. در واقع میتوان ادعا کرد که بخش مسکن به نوعی هزینه سایر بخشهای اقتصادی را به ویژه به دلیل عدم وجود ظرفیتهای مناسب جذب کامل می پردازد.
تحت این شرایط و تا زمانیکه جذب نقدینگی موجود در سایر بخشهای اقتصادی همچون بازار سرمایه، بانکها و صنعت گسترش یابد، مسألهای که فراروی سیاستگذاران بخش مسکن قرار میگیرد این است که چگونه میتوان این هزینه را به حداقل رساند و یا در کنار آن تدابیری اتخاذ شود تا فرصتهایی در جهت افزایش ظرفیتهای تولید و سرمایه گذاری و به عبارت دیگر افزایش عرضه مسکن ایجاد کرد که خود می تواند آثار ضد تورمی داشته باشد و یا به عبارت دیگر جهت کنترل قیمت مسکن چه سیاستهایی مناسب است؟
۱-۴- فرضیه های تحقیق
-
- رشد نقدینگی بر افزایش قیمت مسکن در کشورهای مورد مطالعه اثر مثبت دارد.
۱-۵- اهداف اساسی از انجام تحقیق
-
- بررسی نظریه های پیرامون ارتباط نقدینگی و قیمت مسکن و تحلیل شواهد تجربی
-
- بررسی و تحلیل روند نقدینگی، قیمت مسکن و متغیرهای مرتبط
-
- بررسی و تحلیل مقایسه ای ارتباط رشد نقدینگی و نوسانات قیمت مسکن بر مبنای شاخص های مرکزی و پراکندگی
-
- تخمین تابع قیمت مسکن و برآورد ضرایب و کششها
-
- ارئه توصیهها و پیشنهادات
۱-۶- روش انجام پژوهش
این مطالعه یک تحقیق تحلیلی – توصیفی است و به دنبال بررسی اثر نقدینگی بر نوسان قیمت در بازار مسکن میباشد. روش انجام تحقیق حاضر به صورت کتابخانهای و جستجوی اینترنتی میباشد. روش تجزیه و تحلیل اطلاعات در این پژوهش، روش کمی و در قالب مدلهای اقتصاد سنجی داده های پانلی[۱۱] بوده و طی دوره ( ۲۰۰۹-۱۹۸۰ ) برای ایران و گروهی از کشورهای توسعه یافته (OECD) میباشد که نوسانات قیمت مسکن در دهه اخیر در آنها بیشتر از بقیه کشورها به چشم میخورد. همچنین در این مطالعه برای انجام محاسبات و تحلیلهای تجربی و تخمین مدلهای اقتصادسنجی از نرم افزارهای کامپیوتری از جمله Eviews استفاده خواهد شد. به منظور جمعآوری آمار و اطلاعات مورد نیاز در این مطالعه از منابع داده های داخلی و خارجی از جمله بانک مرکزی، مرکز آمار، OECD.Stat Extracts ، UNDATA[12]، [۱۳] WDI استفاده خواهد شد.
۱-۷- تعریف واژهها و اصطلاحات
شاخص قیمت مسکن (HPI)[14]: معیاری برای برای اندازهگیری تغییرات قیمت است زیرا به خوبی قیمت فروش یک واحد مسکونی را بیان میکند. این بدان معنی است که این شاخص برای فروش ترکیبی از واحدهای مسکونی کنترل میشود. تغییرات در HPI بوسیله فروش واحدهای مسکونی مشابه به قیمتی بالاتر یا پایینتر تعیین میشود نه اینکه بوسیله قیمت واحدهای مسکونی خیلی گران یا ارزان در بازار تغییر کند. اگر قیمت گرانترین واحد مسکونی به سرعت افزایش یابد بر خلاف واحد مسکونی که در میان این شاخص قرار دارد، شاخص HPI از این تغییر چشمپوشی خواهد کرد و در واقع این افزایش و کاهش در قیمت را اظهار نخواهد کرد.
در طی دوره مورد بررسی قیمت مسکن در اکثر کشورهای منتخب دارای رشد صعودی همراه با نوسان و مدل پلکانی بوده است که در برخی از سالها با رشد شدید قیمت بسیار بالاتر از تورم عمومی و در برخی سالهای دیگر باثبات و کاهش نسبی قیمت همراه بوده است. بهعلاوه، افزایش قیمت در بازار مسکن نیز همانند بازار سایر کالاها به منزلهی علامتی برای تولید کننده برای تولید بیشتر و کسب سود است. البته این افزایش قیمت زمانی تأثیر عملی خود را بر جای می گذارد که بالاتر از نرخ تورم و افزایش سطح عمومی قیمتها باشد.
نقدینگی: مهمترین متغیر پولی در اقتصاد کلان است که از طریق تعاملات حاکم بر تولید ناخالص ملی، سرعت گردش پول و نوسانات سطح عمومی قیمتها در معادلهای موسوم به تئوری مقداری پول تعیین می شود. آنچه مسلم است هر چه بازارهای پولی یک کشور گستردهتر و عمیقتر باشند نهادهای تاثیرگذار بر نقدینگی نیز بیشتر خواهد بود.
اجزای تشکیل دهنده نقدینگی (m2) پول و شبه پول است. پول شامل؛ اسکناس و مسکوک در دست اشخاص و سپردههای دیداری بخش غیردولتی نزد بانکها و موسسات اعتباری غیر بانکی میباشد. شبه پول شامل سپردههای غیر دیداری مدتدار بخش غیردولتی نزد بانکها و موسسات اعتباری غیربانکی میباشد. شبه پول و سپردههای مدت دار که حاصل رشد گسترده پول مبتنی بر شوکهای نقدینگی (مازاد پول یا اعتبار که سازگار با ثبات قیمت در بلندمدت نباشد را شوک نقدینگی میگویند)، یکی از عوامل تحریک کننده قیمت مسکن است که به نوسان قیمت مسکن و بیثباتی مالی منجر می شود. در این زمینه به جریان انداختن حجم پول متناسب با نیاز واقعی جامعه و برقراری حجم نقدینگی به مقدار و بصورت مطلوب از اهمیت خاصی برخوردار می باشد. مهمترین تئوری از رابطه مثبت بین نقدینگی و قیمت های دارایی و حبابهای قیمت مسکن و دارایی، تئوری پول گرایان میباشد.[۱۵]
بحران مالی: واژه بحران مالی به وضعیتی اطلاق می شود که درصد قابل توجهی از ارزش برخی دارایی ها به صورت غیر منتظره از دست برود. سوابق تاریخی نشان میدهد که بسیاری از بحرانهای مالی ناشی از بحران در شبکه بانکی بوده که نهایتاً به رکود اقتصادی و بحران بیکاری منجر شده است. فروپاشی حبابهای مالی، بحرانهای ناشی از نرخ ارز و ناتوانی در پرداخت بدهیهای سنگین خارجی نیز مصادیقی از بحرانهای مالی محسوب می شود.
Panel data: در دادههای پانل (تابلویی)، واحد مقطعی یکسان (برای مثال یک خانواده یا یک بنگاه یا یک ایالت) طی زمان بررسی و سنجش میشوند. به طور خلاصه، این دادهها دارای ابعاد فضایی (مکانی) و زمانیاند (گجراتی، ۱۳۸۵، ۱۱۴۱).
نامهای دیگری برای دادههای تابلویی وجود دارد، از قبیل دادههای ترکیبی (ترکیبی از مشاهدات سری زمانی و مقطعی)، ترکیبی از دادههای مقطعی و سری زمانی، دادههای میکروپانل، دادههای طولی (مطالعه زمانی یک متغیر یا گروهی از موضوعات)، تحلیل تاریخ حادثه (برای مثال، مطالعهی حرکت سوژهها طی زمان در حالات و یا شرایط متوالی).
فصل دوم
مبانی نظری
و
پیشینه تحقیق
۲-۱- مقدمه
نوسانات قیمت مسکن در برخی از کشورها، از جمله ایران، طی دو دهه اخیر یکی از چالشهای اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است، به طوری که در یک دوره افزایش قابل ملاحظه در قیمت مسکن به وجود آمده و در دوره دیگر کاهش و یا ثبات نسبتاً زیاد و فراگیر بر قیمت مسکن حاکم می شود که به تبع آن تحولات قابل ملاحظهای در بخش مسکن و در نهایت در کل اقتصاد پدیدار می شود. افزایش شدید قیمت مسکن و بروز شوکهای ادواری قیمت مسکن در کشورهای مختلف، و به ویژه در ایران، پدیدهای بسیار گسترده و پیچیده و فراتر از موضوعی صرفاً محدود و درون بخشی است. اثرات اقتصادی و تبعات اجتماعی افزایش شدید قیمت مسکن و یا نوسان شدید آن دارای ابعاد بسیار گستردهای است که به صورت ویژهای توجه سیاستگذاران اقتصادی را به خود معطوف میسازد (قلیزاده، ۱۳۸۹).
قیمت مسکن نقش قوی و موثر در متغیرهای اقتصاد کلان بازی می کند. آیا قیمتهای مسکن به احیاء فرایند انتقالی پولی از مازاد نقدینگی به متغیرهای کلان کمک می کند؟ و به طور خاصتر، آیا نقدینگی جهانی به قیمتهای مسکن سرازیر می شود؟ (بلک، ارس و ستزر، ۲۰۰۸)[۱۶]حال سوالی که مطرح می شود ایست که آیا رشد نقدینگی می تواند عامل افزایش قیمت مسکن باشد؟
در این فصل ابتدا به بررسی مکانیزم تعیین قیمت و فرایند آن در بخش مسکن توضیح داده می شود. سپس مهمترین عوامل مؤثر بر قیمت مسکن و اهمیت نقدینگی در بخش مسکن تشریح خواهد شد. در ادامه، تغییرات نقدینگی و انگیزه های ورود آن به بخش مسکن بر اساس مبانینظری مورد بررسی قرار میگیرد و در پایان اهم مطالعات تجربی داخلی و خارجی در این زمینه معرفی می شود.
۲-۲- مکانیزم تعیین قیمت در بازار مسکن
بر طبق مکانیزم تعیین قیمت در بازار، قیمت مسکن از برابری عرضه و تقاضای موثر مسکن تعیین میگردد. بدین معنا که هر گونه تغییر مکان در تقاضای موثر مسکن یا عرضه بر اثر عوامل غیر قیمتی به تغییر قیمت مسکن منجر می شود. برای روشن شدن مطلب، قیمت گذاری مسکن در دوره کوتاهمدت و بلندمدت مورد بررسی قرار میگیرد.
۲-۲-۱-قیمت مسکن در کوتاهمدت: همانطور که نمودار (۲-۱) نشان میدهد در کوتاهمدت عرضه مسکن ثابت و یا بدون کشش بوده، بدین مفهوم که عرضه آن به صورت خط عمودی است، زیرا فرصت کافی و ظرفیّت مناسب برای تغییرات بنیادی در برنامه تولید مسکن وجود ندارد به گونه ای که بتواند تغییرات قابل توجه در ذخیره مسکن ایجاد نماید. عرضه مسکن نوساز سهم بسیار اندکی از کل ذخیره مسکن را به خود اختصاص داده (معمولاً در اغلب کشورها کمتر از ۵%) و تغییر در عرضه مسکن نوساز در واکنش به تغییر در قیمت مسکن بسیار اندک و قابل چشم پوشی خواهد بود. در اینجا تغییرات تقاضای موثر عامل تعیین کننده قیمت میباشد. ازطرف دیگر تقاضای موثر خود به دو جزء تجزیه می شود، یکی تقاضای عادی مسکن (Dn) که ناشی از نیاز به سرپناه بوده و دیگری تقاضای سفتهبازی مسکن ( Ds).
۱) عوامل تعیین کننده تقاضای بورسبازی مسکن: افراد مسکن را بهعنوان یکی از سرمایه گذاریهای سودآور (دارایی واقعی) همانند طلا، ارز، اوراق قرضه، سهام شرکتها و نقدینگی در سبد دارایی[۱۷]خود وارد می کنند، که با بازدهی و درجه ریسک همراه است. اما تفاوت عمدهای بین دارایی های فیزیکی و مالی وجود دارد. ارزش دارایی های فیزیکی همانند مسکن به موازات تغییر سطح عمومی قیمتها دچار تغییر و تحول میگردد در حالیکه ارزش اسمی برخی از دارایی های مالی نظیر سپرده بانکی یا اوراق مشارکت در ایران تغییر نمییابد.
اغلب بحث می شود که در کشورهای در حال توسعه تامین مالی کسری بودجه دولت از طریق مالیات تورمی بصورت استقراض از بانک مرکزی (انتشار پول) صورت میگیرد که در این صورت دارندگان نقدینگی پول به میزان منابع حقیقی که دولت کسب می کند، قدرت خرید واقعی نقدینگی خود را از دست داده و این روند تورمی اگر با انتظارات مردم همجهت باشد، سطح عمومی قیمتها به افزایش خود ادامه میدهد و آنها رفتار اقتصادی خود را بر اساس اوضاع جدید اقتصادی تطبیق می دهند. بدین مفهوم که بالا رفتن تورم انتظاری افراد را وادار به تقلیل میزان نقدینگی خود و افزایش سرعت گردش پول می کند و بعلاوه بالا رفتن سطح عمومی قیمتها نرخ بهره واقعی را تا حدود زیادی تنزل میدهد که خود باعث تغییرات در ترکیب سبد دارایی های افراد می شود و آنها سعی خواهند کرد از نگهداری دارایی های مالی اجتناب کرده و حتیالامکان دارایی های واقعی را نگهداری کنند که قیمت آنها به موازات افزایش سطح قیمتها بالا میرود. بدین جهت، مسکن در دوران تورم و یا عدم جذابیت بازارهای مالی، آماج فعالیتهای سفتهبازی قرار میگیرد و جنبه های روانی تورم، افراد را وادار می کند دارایی های کاغذی خود را با مسکن معاوضه کنند و بدین طریق قدرت خرید واقعی خود را حفظ نمایند. در نتیجه رابطه مثبت بین انگیزه های بورسبازی مسکن و افزایش نقدینگی جامعه ناشی از کسری بودجه دولت وجود دارد.
۲) تقاضای معمولی مسکن DN در کوتاهمدت تابعی از سطح درآمد و پسانداز سرانه و میزان تسهیلات اعتباری میباشد. از آنجا که در کوتاهمدت تغییرات در سطح درآمد سرانه کند و بطئی است، بنابراین تغییرات شدید قیمت مسکن تنها ناشی از تغییرات در تقاضای بورسبازی یا دیگر عوامل میباشد.
۲-۲-۲- قیمت مسکن در بلندمدت: منحنی عرضه مسکن در بلندمدت نسبتاً باکشش بوده، بدین معنا که با توجه به قیمت بازار مسکن انگیزه سودآوری باعث تغییر و تحول در ساخت و ساز مسکن در بلندمدت (بیش از یکسال) می شود. تغییرات در هزینه تولید مسکن از قبیل مصالح ساختمانی، دستمزدها و قیمت زمین، موجب جابجایی منحنی عرضه گردیده و تابع تقاضا در بلندمدت صرفاً تحت تاثیر عوامل ساختاری از قبیل رشد جمعیت و درآمد سرانه واقعی قرار میگیرد. بدین ترتیب تغییر مکان منحنیهای عرضه و تقاضا در بلندمدت تحت تاثیر عوامل فوق، نوساناتی را در بازار مسکن ایجاد می کند.
نمودار (۲-۲) تعیین قیمت مسکن در بلندمدت را نشان میدهد. وقتی عرضه دارای کشش بیشتری باشد، در صورت ثابت بودن سایر عوامل انتظار بر آن است که قیمت مسکن به سمت پایین کاهش یابد و افزایش بعدی در تعداد و یا مساحت واحدهای مسکونی فروش رفته به وجود آید. در این صورت قیمت مسکن در اثر شوک تقاضا در بلندمدت افزایش کمتری خواهد یافت و میزان افزایش در میانمدت و به ویژه کوتاهمدت بسیار بیشتر است. زیرا در بلندمدت کشش قیمتی عرضه بسیار بیشتر است و با افزایش قیمت مسکن تولید نیز افزایش یافته و افزایش تولید بخشی از فشارهای شوک تقاضا را کاهش داده و قیمت تعادلی مسکن در سطح پایینتری قرار میگیرد.
نمودار ۲-۲: واحدهای تولید شده مسکن در بلندمدت نمودار ۲-۱: واحدهای تولید شده مسکن در کوتاهمدت
موضوعات: بدون موضوع
لینک ثابت