در زمان قباد و پسرش خسرو انوشیروان، کار مساحی اراضی معمول شد و فهرست اراضی مشمول مالیات و مساحت آن ها را در دفتری در مرکز مملکت وارد می‌کردند و نسخه دیگری از آن را برای کارگزاران شاهی در ولایات می‌فرستادند. به گفته طبری واحد اخذ مالیات زمین، جریب بود که در حدود یک‌دهم هکتار بود. (همان، ۱۴۸-۱۴۷)

گفتار سوم : سابقه حقوق ثبت در دوره اسلامی

با ورود اسلام به ایران و به طور مشخص از سال ۸ ه‍.ق. تا سال ۲۵۵ ه‍.ق. روابط حقوقی و دیوانی و دفاتر مالیاتی مسکوکات و حتی اوزان و مقادیر در غرب به زبان‌های رایج محلی و در شرق دنیای اسلام به خط و زبان پهلوی ساسانی (پارسی میانه) بود و اگر هم دادوستدی میان مردم معمول بوده و به ثبت می‌رسیده، اراضی و املاک جهت ارزیابی و اخذ طرح در جایی ‌فهرست بندی و ثبت می‌شده و حتماً به روش دوران ساسانیان بوده است. اولین نمونه سندنویسی در خصوص انتقال ملک را در کتاب گرانسنگ نهج‌البلاغه از حضرت علی علیه‌السلام می‌یابیم. و چون به دستور قرآن (سوره بقره آیه ۲۸۲) مسلمانان مکلف به تنظیم سند مکتوب جهت معاملات خود با حضور گواهان شده‌اند مسلماًً در دوران اولیه اسلام، اسناد مردم در جایی به ثبت می‌رسیده است. (اختری، ۱۳۸۲: ۱۴۳-۱۴۰)

در دوره اموی، دیوان انشا یا دفتر ارسال مراسلات تأسیس شد که پنج شعبه داشته است؛ ۱ ـ دفتر مراسلات مخصوص مکاتبه با پادشاهان و امیران و استانداران، ۲ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور مالی و رسیدگی به حساب آن، ۳ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور شهربانی و گزارش جریانات مربوط به معاملات و دیات و غیره، ۴ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور لشگری و ثبت اسامی و میزان سپاهیان و هزینه ارتش، ۵ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور قضایی ثبت احکام و شرایط قراردادها و غیره. ( جرجی زیدان ، ۱۳۳۱: ۱۹۵-۱۹۴)

بند نخست : عصر مغول، ایلخانان و تیموریان

به طور کلی در ایران بعد از اسلام، کار قضا و دادرسی از جمله کتابت اسناد و قبالجات به وسیله نمایندگان منصوب از طرف دولت صورت می‌گرفته و عزل و نصب آن ها در اختیار سلطان وقت بوده است. در هر شهر، یک یا چند نفر قاضی به هنگام معاملات و خرید و فروش اراضی و اموال، قباله آن را تنظیم و گواهان عادل، صحت آن را تأیید می‌کردند و در برخی موارد، این گونه معاملات را در دفتری ثبت می‌کردند ولی پس از حمله مغول در قرن ۷ ه‍.ق. در کلیه شؤون مدنی و قضایی ایران آشفتگی پدید آمد تا اینکه در زمان غازان‌خان (۶۹۴ ـ ۷۰۳) به دستور خواجه رشیدالدین فضل‌اله همدانی این وضع سر‌و‌سامانی پیدا کرد. (راوندی، ۱۳۶۸: ۱۵۲-۱۵۱)

در زمان ملک شاه سلجوقی (۴۶۵ ـ ۴۸۵ ه‍.ق.) تزویر در معاملات اتفاق می‌افتاد که به دستور وزیر با اقتدار او، خواجه نظام‌الملک، برای آن چاره‌اندیشی شد و قباله‌هایی که بیش از سی سال از تاریخ آن گذشته بود بی‌اعتبار تلقی شد و علت آن‌را چنین نوشته‌اند: افرادی برای قباله‌های خود دو نسخه تهیه می‌کردند و در معامله جدید یک نسخه از قباله‌ها را به خریدار می‌دادند یا باطل می‌کردند ولی نسخه دوم نزد فروشنده باقی می‌ماند و بعد از مدت‌ها همان نسخه به‌جامانده موجب سوءاستفاده و دست‌آویز مزوران قرار‌می‌گرفت. (اختری، ۱۳۸۲: ۱۵۳)

غازان مانند چنگیز یک نوع مجموعه قوانین برای سراسر متصرفات خود ترتیب داد که به آن «یرلیغ‌غازانی» می‌گویند. از موارد مربوط به ثبت اسناد و املاک چند ماده در اینجا نقل می‌شود؛

۱ ـ قاضی را کسی به خانه خود نطلبد و هرچه قدرتمند و صاحب عزت و جاه باشد(باز هم) باید به دارالقضا بروند.

۲ ـ هر حجت و قباله که سی سال از تاریخ آن گذشته باشد باید دوباره به صحه قضات برسد و حجت کهنه در طاس عدل شسته شود و بنچاق‌های سابق هم در طاس عدل شسته شود.

۳ ـ اگر کسی به معامله معارض دست زند ریش او را بتراشند و گرد شهر بگردانند.

۴ ـ اگر تاریخ‌نگار ضباط و ثبات و محرر دارالقضا با شخص دیگری برای انجام معامله معارض تبانی کرده باشد، سزاوار تنبیه است.

یکی از مهم‌ترین مواد یاسای غازانی مربوط به تشکیل اداره ثبت اسناد و املاک به منظور خاتمه دادن به احکام ناسخ و منسوخ و جلوگیری از تزویر در اثبات مالکیت اراضی بود. ‌به این معنا که نوشتن قباله‌های مالکیت و اسناد معاملات غیرمنقول منحصراًً باید به وسیله کاتبان عدل و کُتّاب دارالقضای محضردار رسمی تحریر می‌یافت. (امین، تاریخ حقوق ایران، ۳۰۷-۳۰۶)

بند دوم : تاریخ ثبت اسناد و املاک در زمان صفویه

به علت نزدیکی زمان سلسله صفویه به امروز مدارک فراوانی درباره این سلسله موجود است. مشخصه عمده این دوران غلبه مکتب فقهی شیعه بر سیستم قضایی و حقوقی کشور است و کلیه معاملات مردم و دادوستد آن ها به روال حقوق و احکام مذهب شیعه جاری بود که این وضع کمابیش تا زمان مشروطیت ادامه داشت و حتی تا سال ۱۳۰۷‌ه‍.ش. که اولین قانون ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی به طور جدی در مملکت اجرا شد کماکان اسناد معاملات و ازدواج و طلاق(همان، ص۳۴۶) وصیت و غیره به عهده آقایان علما بود و کتاب‌های شرایع و شرح لمعه منبع اصلی حقوق در زمان صفوی شد. در امر طلاق نیز مستوفی علاوه بر حقوق ثابت سالانه، حق‌الثبتی هم از بابت ثبت و تأیید پرداخت تیول از مردم می‌گرفته است و این نشانه ثبت املاک تیول در دفتری خاص و تثبیت حقوق دارندگان حق استفاده از آن ها بوده است.(همان، ص. ۵۶۷ )

بسیاری از مثال‌ها ( دو رویه‌) بوده است. ‌به این معنا که در یک روی سند حکم صدور و در روی دیگر فرمان شاه در تنفیذ و ابرام آن نوشته می‌شده است. مشخصه کلی این گونه مثال‌ها آن بوده است که توقیع «ثبت مهر همایونی شد» و مانند آن پشت فرمان‌های شاهان نقش می‌گردید که ثبت دفتر موقوفات شد[۳۶] و این عمل نشانه وجود دفتر مخصوص برای ثبت املاک موقوفه می‌باشد. در یکی از کتب مربوط به امور اداری دولت صفویان چنین آمده است؛ «بنای دادوستد امور شرعیه است که هرگاه مثلاً شخصی خانه‌ای خریداری نماید که سه تومان قیمت آن بوده است مادامی که قباله، آن خانه را به مهر حاکم شرع و فحول علمای اعلام آن زمان نرساند قبالچه او معتبر نمی‌شود و کسی اعتنا به قبالچه او نمی‌کند. (نصیری اردوبادی، ۱۳۷۱: ۶-۵)

بند سوم : پس از انقراض صفویه تا دوران مشروطه (۱۳۲۴ ـ ۱۱۴۶ه‍ .)

در زمان سلطنت کوتاه نادر‌شاه، انجام امور مربوط به ثبت معاملات کماکان در اختیار علما بوده است. گفتنی است نویسنده این یادداشت تعداد ۵۰ فقره از انواع اسناد و قباله‌ها را در کتاب قباله و قباله‌نویسی با شرح و تفصیل آورده است.( اختری، ۱۳۸۲: ۲۰۳-۱۸۴)

در سال ۱۲۷۹ ه‍.ق. به حکم ناصرالدین شاه قاجار «‌دیوان‌خانه عدلیه عظمی » تأسیس شد و این پیش‌درآمدی برای قانون ثبت اسناد مصوب فروردین ۱۳۰۲ ه‍.ش. است.( مهدوی دامغانی، ۱۳۸۳: ۳۵)