هر چند این امر ظاهراً توجیه حقوقی دارد ولی تغییر کاربری طبق قوانین مربوطه صرفاً با وجود دلایل کارشناسی امکان‌پذیر است. البته استفاده از این وسیله نیز نیازمند رضایت صاحب حقوق مالکانه است و در غیر مورد رضایت شهرداری برای تأمین حقوق مالکانه، باید اصل را رعایت کرده و نسبت به پرداخت بهای آن حقوق اقدام نماید.^[۱۰۶]
(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت nefo.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

مبحث سوم: استثنائات وارده بر رعایت تشریفات قانونی تملک
با وجود جایگاه و منزلتی که حق مالکیت در حقوق و عرف دارا می‌باشد، ممکن است قانون بر مبنای برتری مصالح عمومی حتی با شدیدترین روش، تزلزل آن را تجویز نماید. ^[۱۰۷]
به رغم اینکه صدر ماده ۸ ل.ق.ن.خ.ت بیان می‌دارد: «تصرف اراضی و ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی‌باشد و …» ولی قانونگذار در پاره‌ای از موارد به دستگاه‌های اجرایی در صورت ضرورت و فوریت اجرای طرح، اجازه تصرف و تملک املاک اشخاص را قبل از انجام تشریفات قانونی داده است.
این استثناء و تجویز قانونگذار به عنوان تصرف قبل از تملک هم بیان می‌شود و این روش از این جهت استثناء بر قاعده تلقی می‌گردد که طبق قاعده، در موارد تأمین غیرتوافقی، دستگاه‌های اجرایی و علی‌الخصوص شهرداری‌ها، مجاز به تصرف در حقوق مالکانه قبل از پرداخت حقوق مالکین نمی‌باشند اما استثنائاً قانونگذار با وضع ماده ۹ ل. ق. ن. خ. ت، تصرفات قبل از تملک را نیز با توجه به شرایطی که در ماده مزبور بیان شده، جایز دانسته است.^[۱۰۸]
این تجویز قانونگذار در ماده ۹ لایحه قانونی مذکور بدین شرح بیان شده است: «در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلائل موجه به تشخیص وزیر «دستگاه اجرایی» ضرورت داشته باشد، به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران‌ناپذیری گردد، «دستگاه اجرایی» می‌تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورتمجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید. لکن «دستگاه اجرایی» مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله بر طبق مقررات این قانون اقدام نماید».
گفتار اول: فوریت اجرای طرح
مطابق با ماده ۹ ل.ق.ن.خ.ت، ضرورت اجرای طرح باید توسط وزیر دستگاه اجرایی تشخیص داده شود. حتی سازمان‌های مستقل دولتی و رؤسای سازمان‌ها از چنین اختیاری برخوردار نیستند و اختیار وزیر در این مورد، قابل تفویض به معاونین وی نیز نمی‌باشد.^[۱۰۹]
نباید تصور کرد ضرورت و فوریت، قرین یکدیگر و لازم و ملزوم می‌باشند اجرای پاره‌ای از طرح‌های شهری ضروری است لیکن فوری نیست. فوریت قید زمان است به گونه‌ای که گذشت زمان ضرر غیرقابل جبرانی را وارد می‌کند.^[۱۱۰]
گفتار دوم: عدم تسریع موجب ضرر و زیان گردد
یکی از شرایط تصرف قبل از تملک، تسریع در اجرای طرح می‌باشد. این تسریع در اجرای طرح به تنهایی کافی برای عدم رعایت مقررات نمی‌باشد، بلکه باید به تأخیر افتادن اجرا و یا عدم تسریع در اجرا، موجب ضرر و زیان غیرقابل جبرانی باشد که عمل دستگاه‌های اجرایی را در صورت عدم رعایت تشریفات قانونی تصرف املاک، توجیه نماید.
با توجه به لایحه قانونی، اگر عدم تسریع منجر به ورود ضرر و زیان به دستگاه‌های اجرایی نگردد، دستگاه اجرایی نباید اقدام به تملک املاک اشخاص نماید. باید توجه داشت در غیر موارد فوریت، تشخیص بالاترین مقام دستگاه اجرایی برای بهره‌ گرفتن از ضوابط تملک کافی است.^[۱۱۱]
گفتار سوم: حضور مالک و اشخاص خاص
مطابق ماده ۹ ل.ق.ن.خ.ت: «… دستگاه اجرایی می‌تواند با حضور مالک و نماینده وی و در غیاب او و نمایندهی دادستان و کارشناس رسمی، نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید و… »
از دیگر شرایط تصرف قبل از تملک، حضور مالک یا نماینده وی و نماینده دادستان و کارشناس رسمی دادگستری، جهت تنظیم صورتمجلس، می‌باشد.
در همین راستا میباید میزان زمین واقع در طرح و اعیانی در آن توسط نماینده دادستان، صورتمجلس گردد و کارشناس دادگستری نسبت به برآورد قیمت املاک واقع در طرح، اقدام نماید.
به نظر عدم حضور مالک یا نماینده او تأثیری در تصرف و اجرای طرح نداشته باشد. صرف حضور نماینده دادستان و کارشناس کافی است. در غالب موارد، نوع تصرف با عدم رضایت مالک همراه است. ^[۱۱۲]
گفتار چهارم: پرداخت یا تودیع عادله در مدت سه ماه
برابر با قسمت پایانی ماده ۹ لایحه قانونی: «… دستگاه اجرایی مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات این قانون اقدام نماید». دستگاه اجرایی مکلف هستند ظرف مدت سه ماه پس از تنظیم صورت‌مجلس اقدام به پرداخت بهای عادله نمایند. در این ماده بیان شده، پرداخت قیمت عادله، طبق مقررات این قانون مطابق ماده ۴ لایحه قانونی و تبصره آن اقدام به تعیین قیمت و پرداخت آن گردد.
در صورتی که دستگاه‌های اجرایی به تکلیف خود در این رابطه عمل نکنند، مالک یا صاحب حق می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و درخواست نماید تا پرداخت بهای ملک، عملیات اجرایی متوقف شود. در این حالت دادگاه صالحه خارج از نوبت به موضوع رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر می‌کند.^[۱۱۳]
مبحث چهارم: دعاوی ناشی از تملک اراضی
دستگاه‌های اجرایی تحت شرایط و مقررات قانونی اجازه تملک و تصرف در املاک اشخاص را دارند و لذا در پرتوی رعایت مقررات می‌توانند مبادرت به اجرای طرح‌های مورد نظر خود بپردازند. در همین راستا مقنن با تجویز تملک اشخاص تحت ضوابط خاص و پرداخت حقوق مالکین املاک، ضمانت اجراهایی هم در خصوص عدم رعایت مقررات برای دستگاه‌های اجرایی در نظر گرفته است.
ممکن است دستگاه‌های اجرایی در اجرای طرح‌های خود به هر دلیلی، حقوق مالکین املاک را به طور کامل رعایت نکنند و باعث تضییع حقوق آنان شوند. قانون نیز برای جلوگیری از تضییع احتمالی حقوق مالکین، مقرراتی اعم از حقوقی و کیفری پیش‌بینی نموده است که مالکین با توسل به این مقررات به احقاق حقوق خود اقدام نمایند.
مقررات وضع شده از سوی قانون‌گذار به دو قسمت کیفری و حقوقی تقسیم می‌شوند که در هر قسمت به توضیح و نحوه اقدام مالکین خواهیم پرداخت.
گفتار اول: اقدامات حقوقی
طرح دعاوی حقوقی بر خلاف دعاوی کیفری که مبتنی بر ضمانت اجراهای جزایی میباشند و در بسیاری موارد، زیان‌های وارده به زیان دیده را جبران نمی‌کنند، تا حدی خسارات وارده به اشخاص زیان‌دیده را جبران می کند.
طرح دعاوی حقوقی از سوی اشخاص ممکن است حتی در صورت مجرمیت مدیران دستگاه‌های اجرایی و کارکنان این دستگاه‌ها نیز امکان‌پذیر باشد. با این توضیح که شخص زیان‌دیده با آگاهی از عمل مجرمانه دستگاه‌های اجرایی مبادرت به طرح دعوی حقوقی نموده و به نوعی از عمل مجرمانه آنها صرف‌نظر می کند.
اشخاص زیان‌دیده می‌توانند با طرح دعاوی حقوقی درصدد تأمین خسارت‌های وارده به خودشان باشند خاصه در مواردی که دستگاه‌های اجرایی بدون رعایت تشریفات به تصرف ملک آنها پرداخته و باعث ایجاد ضرر و ایراد خسارت به آنها شده‌اند. از جمله دعاوی قابل طرح می‌توان به تصرف عدوانی، مزاحمت، ممانعت از حق، خلع ید و … اشاره نمود.
بند اول: دعوای تصرف عدوانی
چنانچه دستگاه‌های اجرایی بدون رعایت مقررات قانونی اقدام به تملک و تصرف املاک اشخاص نمایند، مالک و یا متصرف ملک می‌تواند با ادعای مالکیت عین و یا مالکیت منفعت در ملک مورد تصرف، به طرح دعوای تصرف عدوانی بپردازد.
تصرف عدوانی برابر ماده ۱۵۸ ق.آ.د.م عبارتست از: «ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می کند».
در دعوای تصرف عدوانی، دادگاه وارد مالکیت نمی‌شود و تنها به سبق تصرفات خواهان و لحوق و عدوانی بودن تصرفات خوانده رسیدگی و در صورت احراز این سه امر، خوانده را محکوم به رفع تصرف عدوانی می کند.^[۱۱۴]
در طرح دعوای حقوقی تصرف عدوانی، دادگاه به مالکیت شخص توجه نمی‌کند. صرف متصرف بودن شخص کفایت می‌کند. همین که خواهان ادعا کند متصرف است ولی عمل دستگاه‌های اجرایی غیرقانونی است، کفایت می‌کند.
از شرایط اساسی دعوای تصرف عدوانی خارج شدن ملک بدون رضایت متصرف است و این بالاترین مزاحمتی است که می‌تواند به متصرف وارد شود، مزاحمت ممکن است به قهر و غلبه انجام گیرد و یا این که بدون قهر و غلبه باشد، در هر حال عدم رضایت متصرف سابق کافی به تحقق تصرف عدوانی است.^[۱۱۵]
به عبارت دیگر، برای طرح و پذیرش دعوای تصرف عدوانی، باید سبق تصرف خواهان، لحوق تصرف خوانده و غیرمجاز بودن تصرف خوانده اثبات شود.^[۱۱۶]
بند دوم: دعوای ممانعت از حق
دعوای ممانعت از حق برابر ماده ۱۵۹ ق.آ.د.م عبارتست از «تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد».
دادگاه در رسیدگی به دعوای ممانعت از حق نیز وارد دلایل مالکیت نمی‌شود.^[۱۱۷]
در دعوای ممانعت از حق، منظور خواهان، اعاده ملک به وسیله دادگاه به او نمی‌باشد بلکه وی مدعی است که در ملک دیگری حق ارتفاق و انتفاع دارد. دستگاه‌های اجرایی نیز ممکن است در اجرای طرح‌های خود موجب تضییع حقوق اشخاص صاحب حق ارتفاق و انتفاع شوند که در این موارد، صاحبان این حقوق می‌تواند با ادعای اینکه دستگاه‌های اجرایی بدون رعایت قوانین موجب عدم استفاده آنها در بهره‌مندی از حقوقشان می‌باشند دعوای ممانعت از حق را مطرح نمایند.
بند سوم: دعوای مزاحمت از حق
دعوای مزاحمت از حق مطابق ماده ۱۶۰ ق.آ.د.م اینگونه تعریف شده است: «دعوی مزاحمت عبارتست از دعوای که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول، درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد».
دعوای مزاحمت از حق برخلاف ممانعت از حق که متصرف اخلال کلی ایجاد می‌کند و باعث می‌شود که صاحب حق نتواند از حق خود استفاده کند، در این مورد، مزاحم اخلال جزیی ایجاد می‌کند و باعث می‌شود که صاحب حق نتواند به طور کامل از حق خود بهره‌مند شود.
اخلال به معنای دعوی مزاحمت وقتی صادق است که منظور فاعل آن اظهار حقی و اجرای آن در ملک مورد مزاحمت باشد ولی البته قصد تنها که به موقع اجرا گذاشته نشده است و یا صرف توهم به اینکه یک امر احتمالی با قصد صورت خارجی پیدا کند ممکن است مخل تصرف متصرف باشد کافی نبوده بلکه امر اختلال‌آمیز باید امر عمدی باشد که حقیقتاً موجب اختلال تصرف متصرف گردد.^[۱۱۸]
در این دعوا نیز دادگاه تنها تصرف بدون مزاحمت سابق خواهان و مزاحمت فعلی خوانده را مورد توجه قرار داده و در صورت احراز این دو امر و اینکه «مزاحمت» بدون رضایت خواهان و به غیر وسیله قانونی بوده، حکم به رفع مزاحمت صادر خواهد نمود.^[۱۱۹]
در این نوع دعوی که علیه دستگاه اجرایی مطرح می‌شود خواهان مدعی است که دستگاه اجرایی برای اعمال حقوق مالکانه وی در املاکش مزاحمت ایجاد نموده است. البته عرف برخی مزاحمت‌ها و ممانعت‌های کوتاه‌مدت را موجب محدودیت جزیی در حقوق مالکانه می‌شود را پذیرفته است. نظیر آلودگی صوتی و ترافیک کوچه و …^[۱۲۰]
بند چهارم: خلع ید
خلع ید یعنی رفع تصرف از متصرف غیرمنقول به استناد حکم دادگاه یا سند رسمی یا حکم قانون.^[۱۲۱]
خلع ید در سه مفهوم (تصرف عدوانی،‌ خلع ید به معنی اخص و تخلیه ید) به کار می‌رود. ^[۱۲۲]
ممکن است تصرفات اشخاص بدون مجوز و غیرقانونی باشد یعنی غصبی باشد. برابر ماده ۳۰۸ ق.م که بیان می‌دارد: «استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان …» در این صورت باید دادخواست خلع ید داده شود.